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“從城市化的角度看，中國城市的房子不是太多，而是不夠?！?0月19日，北京（樓盤(pán)）市政協(xié)委員、華遠集團原董事長(cháng)任志強在以“橫盤(pán)、長(cháng)效、探尋新增長(cháng)極”為主題的第十四屆中國地產(chǎn)金融年會(huì )上如此表示。
任志強認為，一個(gè)國家能否進(jìn)入現代化的前提是城市化的發(fā)展速度。從人類(lèi)歷史發(fā)展情況看，在18世紀以前，大概只有總量GDP的5%，而95%的GDP都是在18世紀之后產(chǎn)生的。原因在于18世紀以后，我們才明顯看到城市化的高速發(fā)展和城市化帶動(dòng)了工業(yè)化，以及由此產(chǎn)生的經(jīng)濟增長(cháng)。
任志強表示，世界發(fā)展過(guò)程中，城市越大，GDP越高，人均GDP也越高。到2030年，預計世界千萬(wàn)級以上的人口城市會(huì )再增加8到10個(gè)。從中國人口的總量來(lái)看，最少應該有20個(gè)以上的千萬(wàn)級人口的城市，否則我們就完成不了城市化的要求。如果全球的城市化都在高速發(fā)展，而中國的城市化遲遲不能發(fā)展的話(huà)，中國的經(jīng)濟是沒(méi)有辦法進(jìn)步的。
但從中國現有的發(fā)展水平看，中國的城市化率是很低的，甚至于低于世界不甚發(fā)達地區的水平，在世界不甚發(fā)達地區2000年的時(shí)候，城市化率已經(jīng)達到了40.2%，但今天2018年了，過(guò)了18年，我們中國的戶(hù)籍城市化率卻只有42%。這說(shuō)明要想實(shí)現現代化，必須要靠高速城市化，否則根本就不可能實(shí)現小康目標。
任志強提出，由于土地的限制，導致城市化的發(fā)展過(guò)程中，我們還局限于小城鎮和鎮。改革以后，我們中國的城鎮化進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的過(guò)程，1953年我們的城鎮化率只有13.26%。1978年只有17.8%，1995年達29.5%，2017年常住人口達到58%，中國的城市化是從土地承包和鄉鎮企業(yè)開(kāi)始，當土地承包的時(shí)候，勞動(dòng)力才能解放出來(lái)，從農村進(jìn)入城市。
任志強同時(shí)表示，中國的經(jīng)濟增長(cháng)依賴(lài)于城市化，但是土地戶(hù)籍制度也限制了中國的城市化，尤其是出現了與世界不同的城市中的二元結構。而二元結構在經(jīng)濟取得了一定成績(jì)以后更加突出，尤其是我們富起來(lái)的城里人，在將沒(méi)有富起來(lái)的農民擠出城市化。這種做法切斷了二元結構融為一體的道路，大量的農民工無(wú)法轉為城市人口，導致城市化率低而生產(chǎn)率也低。政府在利用壟斷的土地權力獲取了高額利潤，用于城市的基礎設施建設和改造，但也極大的推動(dòng)了房?jì)r(jià)。
城市化的發(fā)展過(guò)程中，在全世界人口越集中的地方，人的節奏越快，效率越高。任志強表示，人口戰略是未來(lái)發(fā)展的基礎，只有無(wú)限制的吸引人才，才有可能實(shí)現自由競爭。只有自由競爭，才能淘汰落后。任何限制城市化發(fā)展的政策，都是導致經(jīng)濟落后的政策。對城市化發(fā)展的控制，影響的不僅是房?jì)r(jià)，而且是城市化發(fā)展的進(jìn)程。所以在任何國家進(jìn)入城鎮化的高速發(fā)展的時(shí)候，都會(huì )有房?jì)r(jià)上漲的問(wèn)題，這是一個(gè)必然的現象。
但私有地區的房?jì)r(jià)上漲，是向周邊城市轉移而降低了房?jì)r(jià)上漲的速度。中國缺少了向郊區轉移的過(guò)程，所以集中在有限的國有土地上，把房?jì)r(jià)抬得更高。另一方面在過(guò)去，中國是靠福利分配制度來(lái)解決住房問(wèn)題，所以土地制度和性質(zhì)影響不大。不過(guò)，我們早期福利分配導致的低標準建設是很?chē)乐氐膯?wèn)題，所以在中國有大量的棚戶(hù)區改造。這種拆遷、重建，也加大了住房建設的矛盾。
任志強最后談到，從中國城市化的角度看，中國城市的房子不是太多，而是不夠。中國的現有政策讓那些想進(jìn)城的人進(jìn)不了城，因為有限購，住不了房子。這是我們政策造成的。
任志強發(fā)言實(shí)錄
從城市化的角度看看中國的未來(lái)發(fā)展和房地產(chǎn)也有關(guān)系。世界經(jīng)濟發(fā)展的基本條件，人類(lèi)發(fā)展走到了幾千年，但經(jīng)濟高速發(fā)展主要來(lái)自于城市化。一個(gè)國家能否進(jìn)入現代化的前提是城市化的高速發(fā)展速度，人類(lèi)在農耕社會(huì )的時(shí)候進(jìn)入了定居的時(shí)代，但是農耕社會(huì )并沒(méi)有創(chuàng )造更多的財富，基本上是當年生產(chǎn)糧食當年吃完了，沒(méi)有剩余，剩余存下去就壞了。
所以在城市化之后才有了工業(yè)化，因為人多了、集中了，于是工業(yè)化以后才有了經(jīng)濟高速發(fā)展。
從中國的問(wèn)題也可以看看要解決中國的問(wèn)題，首先在于城市化的水平。當人口集中的城市化為二三產(chǎn)業(yè)創(chuàng )造了基礎的時(shí)候，才能降低對農耕社會(huì )的依賴(lài)，也才能有經(jīng)濟的高速發(fā)展。因為農耕社會(huì )的時(shí)候，基本上是自我滿(mǎn)足的一種生產(chǎn)狀況。
從幾萬(wàn)年的人類(lèi)歷史發(fā)展情況看，在18世紀以前，大概只有總量GDP的5%，而95%的GDP都是在18世紀之后產(chǎn)生的。為什么會(huì )有這樣一種現象呢？就是因為18世紀以后我們才明顯看到城市化的高速發(fā)展和城市化帶動(dòng)了工業(yè)化而產(chǎn)生的經(jīng)濟增長(cháng)。而人口同樣是在18世紀之后出現了一個(gè)高速發(fā)展的變化，也就是人口高速發(fā)展的變化。從人口增長(cháng)的速度可以看出來(lái)，城市化和工業(yè)化讓世界的人口增長(cháng)，經(jīng)濟增長(cháng)是人口增長(cháng)的基石。否則，沒(méi)有經(jīng)濟增長(cháng)，只有人口增長(cháng)，就會(huì )出現馬爾薩斯所說(shuō)的，“當人太多了，就要靠戰爭來(lái)消滅人口，否則就會(huì )產(chǎn)生極大的饑餓，也會(huì )消滅人類(lèi)”。但為什么馬爾薩斯所說(shuō)的東西失敗了呢？就是因為城市化和工業(yè)化改變了馬爾薩斯所確定的前提條件，于是人口在高速增長(cháng)過(guò)程中并沒(méi)有出現必須要靠戰爭去毀滅人類(lèi)。
從18世紀之后，到2010年，我們可以看到，世界人口是高速增長(cháng)的，前面那張圖是迅速向上的直線(xiàn)過(guò)程。全球人口增長(cháng)了6倍，但我們發(fā)現在6倍增長(cháng)過(guò)程中，城市人口增長(cháng)了60倍，為什么城市人口增長(cháng)的速度超過(guò)了人口總增長(cháng)的10倍之多呢？特別是2007年以后，城市人口的總量已經(jīng)超過(guò)了農村，從全球情況看，到2016年城市人口已經(jīng)達到了40.27億人，農村人口只有34億人，這是一個(gè)巨大的差別，也就是城市人口遠遠超越了農村人口。
從世界人口增長(cháng)的趨勢可以看，這個(gè)趨勢也是在向城市集中的。不同地區人口增長(cháng)的變化是不一樣的，但總的趨勢是人口持續增長(cháng)的一個(gè)過(guò)程，而在這個(gè)發(fā)展過(guò)程中伴隨的恰恰是城市化的發(fā)展速度。在1960年的時(shí)候，全世界千萬(wàn)級人口以上的城市只有兩個(gè)，紐約(專(zhuān)題)和東京。因此這兩個(gè)地區人均GDP和每平方公里的GDP總量是很大的。曼哈頓每平方公里2.7萬(wàn)人，但是GDP總量是每平方公里16億美元，這個(gè)速度可以看出來(lái)人口集中而造成的結果。大紐約，人口是每平方公里1.65萬(wàn)人，產(chǎn)生的GDP每平方公里是11.28億美元。
在中國人口密度比較大的，一個(gè)是深圳（樓盤(pán)），每平方公里3809人，但是我們的GDP只有1.37億美元。1.37億美元和紐約的大紐約的11.28億相比，大概就是1/10。水平差得很多。
中國密度最高、人口最集中而人均GDP最高的大概是上海（樓盤(pán)）的靜安區，平均每平方公里3.1萬(wàn)人，高于曼哈頓，但是我們產(chǎn)生的每平方公里GDP只有14億美元。換句話(huà)說(shuō)，整個(gè)上海如果有6個(gè)到8個(gè)靜安區就夠總量了。換句話(huà)說(shuō)，其他地區產(chǎn)生的GDP可以看出來(lái)，在人口密集度上越弱GDP越低。
到了1970年，世界千萬(wàn)級人口的城市有3個(gè)，500萬(wàn)以上的人口城市增加了很多，而新增加的城市東京，東京國土面積只有國土面積的3.4%，人口占3.8%，GDP占到日本(專(zhuān)題)的30%?？梢钥闯鰜?lái)在世界發(fā)展過(guò)程中，城市越大，GDP越高，人均GDP越高。
到1978年的時(shí)候，中國500萬(wàn)以上的人口城市只有一個(gè)，就是上海。剩下的地區都不行。到了1990年的時(shí)候，全世界千萬(wàn)級人口的城市有10個(gè)，但這時(shí)候中國只有1個(gè)?？梢钥闯鰜?lái)中國和世界相比，城市化發(fā)展速度很慢。
到了2014年，全球千萬(wàn)級人口的城市已經(jīng)有了26個(gè)，這時(shí)候中國有6個(gè)。到2017年，中國500萬(wàn)以上人口的城市一共16個(gè)，300萬(wàn)-500萬(wàn)的城市25個(gè)，50萬(wàn)-300萬(wàn)的城市271個(gè)，50萬(wàn)以下的城市349個(gè)。這個(gè)數量和1978年相比是增加了很多，但是和我們城市化要求相比還差了很多。
到2030年的時(shí)候，預計世界千萬(wàn)級以上的人口城市會(huì )再增加8到10個(gè)。
按道理說(shuō)從中國人口的總量來(lái)看，最少應該有20個(gè)以上的千萬(wàn)級人口的城市，否則我們就完成不了城市化的要求。但這種世界的城市化發(fā)展的趨勢，中國也不能例外。如果全球的城市化都在高速發(fā)展，而中國的城市化遲遲不能發(fā)展的話(huà)，中國的經(jīng)濟是沒(méi)有辦法進(jìn)步的。
從中國現有的發(fā)展水平看，中國的城市化率是很低很低的，甚至于低于世界不甚發(fā)達地區的水平，在世界不甚發(fā)達地區2000年的時(shí)候，城市化率已經(jīng)達到了40.2%，但今天2018年了，過(guò)了18年，我們中國的戶(hù)籍城市化率只有42%。
這說(shuō)明什么呢？說(shuō)明要想實(shí)現現代化，必須要靠高速城市化，否則根本就不可能實(shí)現小康目標。
從世界發(fā)展情況看，城市化率的發(fā)展在超過(guò)了30%以后就進(jìn)入了高速發(fā)展期，全世界都這樣。
中國也同樣。我們1995年的時(shí)候達到29.6%，1996年是超過(guò)了30%，所以進(jìn)入到一個(gè)高速發(fā)展期，超過(guò)70%以后，有些國家出現了房地產(chǎn)泡沫，也出現了滯緩期。但從世界的情況看，這種趨勢沒(méi)有發(fā)生變化，仍然在向城市化集中。
即使后續發(fā)展得慢了，但是并不說(shuō)不發(fā)展。在中國有一個(gè)巨大的問(wèn)題，這里頭有1234。第一個(gè)階段是農村進(jìn)入城市的階段，我們從1983年就開(kāi)始了。第二是由小城鎮進(jìn)入大城市的階段，中國也發(fā)生了。但是中國沒(méi)有第三個(gè)階段，就是由城區進(jìn)入郊區，為什么？就是因為中國的郊區是農村的土地，所以中國沒(méi)有第三個(gè)發(fā)展階段，也就不會(huì )有第四個(gè)發(fā)展階段，就是郊區城鎮化形成大都市圈。這兩個(gè)的作用是什么呢？是把高價(jià)的房?jì)r(jià)平均化，因為向郊區轉移的時(shí)候，土地的性質(zhì)在中國是受限制的。而在國際上是不受限制的。所以他們能平穩的過(guò)渡，房?jì)r(jià)高漲和城市化高速發(fā)展期的障礙。但中國很難。
中國1978年-2017年的發(fā)展情況，從總量193個(gè)城市變成了661個(gè)城市。其中地級市101個(gè)，翻了三番?？h級市也翻了三番多，92個(gè)變成360，鎮增加了十倍，2100多個(gè)鎮變成了21000多個(gè)鎮。由此可見(jiàn)，我們鎮的發(fā)展速度是遠遠超于城市化的發(fā)展速度，就是說(shuō)還沒(méi)有完成城市化的發(fā)展要求。
土地的限制，導致在城市化發(fā)展中我們還局限于小城鎮和鎮，改革以后，我們中國的城鎮化進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的過(guò)程，1953年我們的城鎮化率只有13.26%。1978年只有17.8%，1995年達29.5%，2017年常住人口達到58%，中國的城市化是從土地承包和鄉鎮企業(yè)開(kāi)始，當土地承包的時(shí)候勞動(dòng)力才能解放出來(lái)，從農村進(jìn)入城市。1983年有一個(gè)指令叫“帶著(zhù)干糧進(jìn)城務(wù)農”，那時(shí)候還有糧票。城市化之后，人們到城市里發(fā)現效率更高，鄉鎮企業(yè)就沒(méi)了，現在還能數出幾個(gè)鄉鎮企業(yè)呢？沒(méi)了，因為他們的運輸條件、城市物資、勞動(dòng)力條件都遠遠比城市化發(fā)展速度要慢、要差。因此，城市化的效率更高。但是城鎮更低。所以城鎮化是我們經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)基礎。
我們可以看看，在改革之前，1949年-1978年，改革前中國關(guān)緊了城市的大門(mén)，不允許城市化。并將大量的城民趕到農村去，所以有好幾次知識青年上山下鄉，我們這些人都下鄉了。同時(shí)還有大量的三線(xiàn)轉移，把工業(yè)和其他的一些產(chǎn)業(yè)轉移到山溝溝里。1978年中國GDP總量只有3679億元，你們知道北京現在多高嗎？北京現在超過(guò)兩萬(wàn)億。而中國那時(shí)候3679億主要來(lái)自于誰(shuí)呢？來(lái)自于沈陽(yáng)。
沈陽(yáng)一個(gè)地區的城市的GDP占中國GDP的70%，為什么沈陽(yáng)會(huì )占到70%的GDP呢？因為日本人曾在那里進(jìn)行了大量的工業(yè)改革。后來(lái)我們又有蘇聯(lián)支援了一些工業(yè)革命，在那兒形成了工業(yè)化和城市化。于是沈陽(yáng)就成了中國GDP的唯一支撐點(diǎn)。
但是到了1978年的時(shí)候我們看一看這個(gè)結果。1949年中國的GDP是日本GDP的2.5倍，一個(gè)沈陽(yáng)就超過(guò)了東京的GDP。但到了1978年變成多少呢？日本GDP是中國GDP的4倍，從負的2.5倍變成正的4倍，很重要的條件就是因為日本在實(shí)現高速的城市化。
我們也看看人均，我們在1978年以前，沒(méi)有城市化。尤其是沒(méi)有激勵機制，于是形成的結果就是我們的人均GDP不管你多努力、多無(wú)私奉獻，也低于有激勵機制的世界發(fā)展水平。在1949年的時(shí)候，中國和日本的GDP相比，大約是1：4，就是四個(gè)中國人干一個(gè)日本人的GDP。但是到了1978年的結果是什么呢？是38.9：1，就是40個(gè)中國人干一個(gè)日本人的GDP。1978年中國的人均GDP只有200美元一年，夠你的工資嗎？每天生產(chǎn)多少GDP呢？0.54美元。人均可支配收入一年只有171元人民幣(專(zhuān)題)。
我們看差異主要從哪開(kāi)始呢？從1956年，為什么從1956年開(kāi)始出現大量差距，就是1956年中國出現了一個(gè)政策是鞍鋼“憲法”，告訴你的是要求職工、員工進(jìn)行科技創(chuàng )新，所以很多員工中國很努力的做了科技創(chuàng )新，于是我們獎勵了你的一級工資2塊錢(qián)到4塊錢(qián)，然后給你發(fā)了個(gè)紅獎狀。但日本執行的是每個(gè)員工如果你創(chuàng )新的話(huà)，我按公司和你個(gè)人投入的比例給你分成，這個(gè)專(zhuān)利歸你自己。所以有的是三七開(kāi)，公司拿的很少，個(gè)人拿的很多。有的是七三開(kāi)，公司拿七，個(gè)人拿三。但總之是給你一個(gè)知識產(chǎn)權的結果，所以1956年以后，日本的小家電電飯煲、洗衣機等等迅速增長(cháng)，占領(lǐng)了GDP，于是GDP迅速增長(cháng)。
人均增長(cháng)和他們的城市化是緊密聯(lián)系在一起的，我們可以看到這個(gè)巨大差距。
在中國82憲法以后宣布了土地的城市公有，所以政府提出要自帶干糧去務(wù)農，小城鎮建設，所有的小城鎮建設可以看到我們前面說(shuō)的，由2000多個(gè)鎮變成了20000多個(gè)鎮。但是鎮解決問(wèn)題了嗎？沒(méi)解決，因為他們的身份和戶(hù)籍還是城鄉二元結構。而55號令土地制度導致的結果就是城鄉二元結構越來(lái)越嚴重，大量的農民工進(jìn)城解決了廉價(jià)勞動(dòng)力的問(wèn)題，城市化高速發(fā)展，但同時(shí)土地給城市解決了建設費用問(wèn)題，卻沒(méi)有改變進(jìn)城人的身份。
當農民進(jìn)入城市之后，私有經(jīng)濟開(kāi)始出現之后，中國的經(jīng)濟出現了高速發(fā)展，到了1986年，我們突破了一萬(wàn)億，1991年突破了兩萬(wàn)億，2000年突破了十萬(wàn)億。到2000年的時(shí)候，東北仍然占中國GDP的53.5%。沒(méi)有東北的老革命根據地和工業(yè)基礎，中國的GDP更不行了。到了2006年，我們GDP總量超過(guò)20萬(wàn)億，2017年，我們GDP總量超過(guò)82萬(wàn)億。這就是城市化的變化所引導的。
1978年我們財政收入只有1132億元，到了2017年，我們突破了17萬(wàn)億元。中國的GDP又回到了日本GDP的2.5倍。
我們可以看到人均GDP，同樣，2016年我們人均GDP達到8250美元，排行世界地位是第95位，仍然很落后。但是人均可支配收入達到25974元，增長(cháng)了22.8倍。所以沒(méi)有城市化，中國是無(wú)法發(fā)展的。中國經(jīng)濟和世界對比的過(guò)程中可以看出來(lái)，不值一提。
中國的經(jīng)濟增長(cháng)依賴(lài)于城市化，我們可以看到當城市化之后我們發(fā)生了巨大的變化，但是土地戶(hù)籍制度也限制了中國的城市化，尤其是出現了與世界不同的城市中的二元結構，這個(gè)二元結構在經(jīng)濟取得了一定成績(jì)以后更加突出，尤其是我們富起來(lái)的城里人在將沒(méi)有富起來(lái)的農民擠出城市化，這種做法嚴重的違背了鄧小平“先富起來(lái)的人帶動(dòng)后富起來(lái)的人”的做法，所以切斷了二元結構融為一體的道路，大量的農民工無(wú)法轉為城市人口，導致城市化率低而生產(chǎn)率也低。政府在利用壟斷的土地權力獲取了高額利潤，用于城市的基礎設施建設和改造。同時(shí)也極大的推動(dòng)了房?jì)r(jià)。
在土地私有制的時(shí)候，基礎設施靠私人投入，去過(guò)香港(專(zhuān)題)的人都知道，香港很多牌子上寫(xiě)著(zhù)私家路，這個(gè)路是私人修的，但私家路必須符合公共要求，而且你得保證公共車(chē)輛的通行。雖然是私家路，你個(gè)人花錢(qián)，別人不能停，但是你得讓他通行。因此公共基礎設施是靠大家的努力投入。
所以限制房?jì)r(jià)，不限制地價(jià)，這種限制政策導致的結果就是城市化無(wú)法迅速發(fā)展。
這是今年二季度的情況。
我們可以看看地價(jià)占房?jì)r(jià)的比例從全國的情況看是高達76.2%，東部地區地價(jià)則高于房?jì)r(jià)，中部地區56.76%，西部地區63.3%，所以土地財政在嚴格的招拍掛之后，成為了地方的主要發(fā)展動(dòng)力。我們可以看看北京、上海、廣州（樓盤(pán)）、深圳，這些城市在財政收入和土地財政中的比例，可以看到土地財政對這些城市發(fā)展的重要支撐，沒(méi)有了土地財政他們幾乎難以發(fā)展。
我們還可以看到大家討論比較多的杭州（樓盤(pán)），其實(shí)土地財政超過(guò)全城稅收的已經(jīng)有19個(gè)城市，意味著(zhù)所有杭州人提供的稅收貢獻大概只有1567億元，這是2017年。但是3%的家庭購買(mǎi)房子提供了多少土地出讓金呢？提供了2190億。換句話(huà)說(shuō)，一個(gè)城市里每年拍賣(mài)的土地大概只夠提供3%的家庭居住的房子。多一點(diǎn)，加上二手房交換，5%。提供的土地出讓金卻超過(guò)了全城人提供的財政稅收?？上攵?，不是中國的房地產(chǎn)綁架了中國的經(jīng)濟，而是中國的土地財政綁架了中國的經(jīng)濟，尤其是綁架了中國的城市化發(fā)展。這個(gè)數字你們都可以到網(wǎng)上去查，這是真的。
我們和國際進(jìn)行一下對比。英國在世界中曾經(jīng)稱(chēng)霸350多年，是因為英國是世界城市化率發(fā)展最早和最快的國家，到了1951年新中國成立的時(shí)候，我們的城市化率只有百分之十幾，但是英國城市化率已經(jīng)達到了70%。美國、法國大概也就是50%多，不到60%的樣子?？梢钥吹?，英國城市化率是超越了其他發(fā)達國家，是世界最早的。
因此，在歷史上看，英國在高速城市化發(fā)展的過(guò)程中，取得了巨大的成績(jì)，而它的起點(diǎn)大概是1800年，就是10世紀的過(guò)程中，從20%以下進(jìn)入到20%以上，而逐漸進(jìn)入到超過(guò)30%以后進(jìn)入高增長(cháng)的過(guò)程。
有人說(shuō)李鐵在崇禮跟我爭論，英國才多少人，八九千萬(wàn)人，而中國14億人。我們不要看人口的總量，要看人口的密度。按人口密度說(shuō)，英國的人口密度遠遠高于中國，即使這樣，美國、美國的人口密度很低，但城市化率卻高于中國。所以城市化率和人均占有的土地面積沒(méi)有直接關(guān)系，無(wú)論是人多人少，只要你高速發(fā)展了城市化，才能有經(jīng)濟的高速發(fā)展。沒(méi)有城市化做不到經(jīng)濟高速發(fā)展。
在18世紀的時(shí)候，17幾幾年的時(shí)候，英國面臨著(zhù)城市化高速發(fā)展，人都往城里跑，怎么辦呢？英國政府就出臺了一個(gè)定居政策，定居政策是干嗎呢？第一，你繳納一定年限的稅費才能進(jìn)城。第二，你工作一年以上或者多少時(shí)間才能進(jìn)城。第三要有高學(xué)歷，當時(shí)不叫高學(xué)歷，而是教區人品的推薦信，才能進(jìn)城。所以在英國城鎮化率高增長(cháng)的時(shí)候，和中國今天面臨的問(wèn)題一樣，房?jì)r(jià)高漲、供給不足。于是他們也采取了一些定居政策。
為什么英國的政策能被推翻呢？因為英國有私有產(chǎn)權的保護和人權的保護，讓這種不合理的制度被推翻。
對房?jì)r(jià)的調控不是目的，而限制了我們的城市化會(huì )影響到中國未來(lái)的發(fā)展，這是非常嚴重的問(wèn)題。
在城市化的發(fā)展過(guò)程中，由于城市化而改變了人類(lèi)的生存方式，比如說(shuō)提高了生產(chǎn)和生活的效率，也提高了設施的利用效率，提高了科技創(chuàng )新的能力。
最簡(jiǎn)單的例子，你能夠在農村叫餓了么？能送餐嗎？沒(méi)有人送。這種服務(wù)不可能在農村產(chǎn)生。你能在農村以擦皮鞋為生嗎？以修自行車(chē)為生嗎？都不能，只有在城市可以。因此大部分的服務(wù)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)都集中在城市，而不是農村。這個(gè)影響巨大。
這是城市專(zhuān)利數量和人口的關(guān)系圖。
從全球情況看，人口越多的城市，專(zhuān)利越多，人口越集中，不斷能使創(chuàng )新增加，也使經(jīng)濟效益提高。為什么？舉個(gè)例子。當一個(gè)城市的醫院，在農村的時(shí)候，一年可能同樣的案例只有一個(gè)，但在城市里，可能有一千例或者一萬(wàn)例同樣的案例，于是醫生就可以根據這些案例的綜合得出一個(gè)結論，說(shuō)他應該吃什么藥、采取什么樣的手術(shù)、進(jìn)行什么樣的護理、還可能產(chǎn)生什么樣的新藥而導致這個(gè)病不出問(wèn)題，制止這種病。在農村行嗎？不行。哪怕有十個(gè)案例也得不出經(jīng)驗來(lái)。就是因為這種集中效果而導致在城市發(fā)展過(guò)程中，專(zhuān)利是隨著(zhù)人口增長(cháng)而增長(cháng)的。人口越集中的地方，專(zhuān)利越多，而如果中國沒(méi)有城鎮化，而且沒(méi)有特大城市和大城市的集中人口，怎么可能有這么多專(zhuān)利呢？大家都在說(shuō)為什么中國老沒(méi)有諾貝爾獎，它和城市化、和思想解放是緊密聯(lián)系在一起的。
也有人說(shuō)，當城市發(fā)展的時(shí)候，基礎設施花的費用多了。錯了。根據世界加油站在不同國家的顯示可以看出來(lái)，人口越集中、越多的城市里，加油站越少，因為加油站的利用率越高。在10萬(wàn)和20萬(wàn)人口的對比中，人口差了一倍，但通常GDP會(huì )差4到5倍，如果10萬(wàn)和100萬(wàn)的人口相比，不是差10倍的GDP，而是差15倍到20倍的GDP。不信就拿中國的小城鎮和大城市相比、對照。調查的結果會(huì )證明，在城市發(fā)展過(guò)程中，不是按人口的比例去增加基礎設施，而是按照0.85的概念，遞減的。所以大城市越集中，基礎設施費用越低。比如一個(gè)污水處理廠(chǎng)，人口越密集，污水處理單位成本越低，同樣是廠(chǎng)房建設，三葉羅茨鼓風(fēng)機等污水設備采購等投資，人口越密集，污水量越大，每立方污水分攤的成本越低，再比如一條很寬的馬路，在農村可能只有10輛車(chē)通行，在城市可能有一千輛車(chē)用同一條馬路。所以效率的提高在于城市化。
我們再看一個(gè)簡(jiǎn)單的例子。在城市化發(fā)展過(guò)程中，調查發(fā)現，在全世界人口越集中的地方，人的節奏越快，效率越高。這張圖說(shuō)明在小城鎮或者農村，在同樣的時(shí)間，你可能走了50步、1000步、2000步，但在大城市里可以達到同樣時(shí)間走6500步。從2000步到6500步，效率提升了3倍多。這個(gè)發(fā)展就是在人口集中的地區，生活節奏加速了，從每人的步行速度可以看出來(lái)，效率提升。而中國面臨的恰恰是特大和大中城市的發(fā)展不足，弄了一大堆小城鎮，那些小城鎮人都走了，同樣的時(shí)間里可能走100步，而大城市里可能走6500步。用步數來(lái)顯示人的生產(chǎn)效率和節奏。
中國的城市化也曾經(jīng)在一段時(shí)期里出現了高速發(fā)展，很多人說(shuō)有些地區房?jì)r(jià)漲得快，我們看看2001-2016年，人口增長(cháng)，廈門(mén)平均7.5%，蘇州平均6.3%，北京4.6%，廣州3.6%，上海3.5%，深圳3.1%。人口變化已經(jīng)很典型的告訴大家，隨著(zhù)人口變化而形成的城鎮化加速，這些地區房?jì)r(jià)高的時(shí)候，GDP也高。但去年和今年發(fā)生了一些變化，就是人才政策的變化，導致人口發(fā)生了一些變化，比如鄭州、西安、天津、南京、武漢，現在有些地區還特別強調要用人口基本素質(zhì)，比如學(xué)歷作為人落戶(hù)的基本條件。
因此我們可以看到，人口戰略是未來(lái)發(fā)展的基礎，只有無(wú)限制的吸引人才，才有可能實(shí)現自由競爭。只有自由競爭，才能淘汰落后，但是如果僅憑上海出了個(gè)政策，清華、北大(專(zhuān)題)的學(xué)生都可以接受，都可以落戶(hù)。這是無(wú)法形成競爭的，任何限制城市化發(fā)展的政策，都是導致經(jīng)濟落后的政策。對城市化發(fā)展的控制，影響的不僅是房?jì)r(jià)，而且是城市化發(fā)展的進(jìn)程。這是非常矛盾的一個(gè)東西。
所以在任何國家進(jìn)入城鎮化的高速發(fā)展的時(shí)候，都會(huì )有房?jì)r(jià)上漲的問(wèn)題，這是一個(gè)必然的現象。如果中國使用同樣的土地制度，也許我們的房?jì)r(jià)不會(huì )有更高的上漲。但是矛盾在于，我們的土地制度與國情不同，所以我們的問(wèn)題就變得更加突出。但是沒(méi)有房地產(chǎn)去滿(mǎn)足基本城市化的需求，你怎么可能出現高速城鎮化呢？
從法國的情況看，即使城鎮化率1950年的時(shí)候已經(jīng)接近60%，現在都80%多、90%多了，農業(yè)人口只有2.3%，但是仍然向大城市集中，向大城市集中的結果是什么呢？仍然是房?jì)r(jià)不斷上漲。郊區、市區、城區，房?jì)r(jià)上漲速度也是不一樣的，但中國只有一條線(xiàn)，都在城市，國有土地導致沒(méi)法向郊區轉移。
紐約城市化率較高，但美國也同樣在進(jìn)入城市化高速增長(cháng)的過(guò)程。美國農業(yè)人口只有1.7%，同樣在向城市集中。紐約房?jì)r(jià)增長(cháng)速度遠遠高于其他城市的漲幅。主要來(lái)源于城市化的結果。
近百年的時(shí)間里，除了我們出現了一些泡沫，比如說(shuō)2008年出現危機，大部分還是上漲的過(guò)程。
只要城市化人口的情況不變，這種上漲是無(wú)法改變的。
日本城市化率也很高，但是在東京這樣一個(gè)3850萬(wàn)的大城市人口中，仍然人口聚集，還在向都市圈轉移，這個(gè)變化是無(wú)法改變的情況。因此大部分實(shí)際房?jì)r(jià)上漲的過(guò)程都可以看到，它和城市化變化是緊密聯(lián)系在一起的。
在城市化高速發(fā)展的過(guò)程當中，房?jì)r(jià)的上漲并非只有中國存在。這是一個(gè)無(wú)法回避的矛盾，世界都一樣。但私有地區的房?jì)r(jià)上漲是向周邊城市轉移而降低了房?jì)r(jià)上漲的速度。中國缺少了向郊區轉移的過(guò)程，所以集中在有限的國有土地上，把房?jì)r(jià)抬得更高。在過(guò)去中國是靠福利分配制度來(lái)解決住房問(wèn)題，所以土地制度和性質(zhì)影響不大。
但是我們早期這種福利分配而導致的低標準建設是很?chē)乐氐膯?wèn)題，所以在中國有大量的棚戶(hù)區改造。這種拆遷、重建，也加大了住房建設的矛盾。在捷克斯洛伐克可以看到1700年以上的建筑，但中國住建部說(shuō)大概也就30多年，尤其是住房，龍須溝從解放以后就改造了好幾次，前一段時(shí)間進(jìn)行了第三次改造。為什么我們要連續改造三次呢？就是因為住房質(zhì)量改造一次建得很差，再改造一次建得還很差，再改造一次還是不行，還得改。這種發(fā)展速度就是低標準的重復建設，尤其是限制城市人口而導致無(wú)法形成公有制土地上的城市化。
尤其國有土地的壟斷而導致供給和需求的錯配，也導致了價(jià)格的變化。這種價(jià)格變化在土地壟斷的時(shí)候和非壟斷的情況下是非常明顯的。非壟斷的情況下，土地的價(jià)格隨著(zhù)在市中心和郊區是一條弧線(xiàn)形的轉移過(guò)程，會(huì )隨著(zhù)距離城市中心的距離而做調整。但是中國的土地制度而導致形成了第二張圖，它是個(gè)斷崖式的發(fā)展過(guò)程。哪怕是在郊區離城市很遠了，也有一個(gè)跳躍，這個(gè)跳躍就是國有土地和農村土地的土地價(jià)值差，因此中間這個(gè)巨大的差額，不但造成了城市用地的缺口，也造成了房?jì)r(jià)的增長(cháng)。這種斷崖式的發(fā)展恰恰是我們土地制度和戶(hù)籍制度而造成的結果。
大家都說(shuō)中國的土地不夠用，但是我們可以看看，宅基地的發(fā)展速度是已經(jīng)達到20萬(wàn)平方公里，但只住了6億人。而城市的建成區5萬(wàn)多平方公里，卻住了8億人，只有農村宅基地的1/4多一點(diǎn)，這么大的差距。大量的土地沒(méi)有用于城市住宅，而是用于其他基礎設施建設等等。從城市和農村的耕地情況看，這張表上告訴大家，中國按人均耕地只有0.08公頃，非常非常少。農業(yè)人口的人均耕地為什么比我們更少的臺灣(專(zhuān)題)、日本、韓國，他們人均擁有的農業(yè)耕地是我們的很多倍，日本是我們的十倍，他們的人均GDP只有我們的不到1/2，但是為什么在農村就那么多呢？就是因為城市化。當人口大量的向城市集中的時(shí)候，農村剩下的人變少了，人均擁有的耕地變多了。這是我們城市之間和國家之間的巨大差別。
從城市發(fā)展過(guò)程中，人均擁有的耕地占用情況看也很明顯，中國有極大的浪費，所以人均耕地并不增加。但是在臺灣、日本、韓國都可以明顯看到城市化發(fā)展的時(shí)候浪費的耕地很少，所以農村的用地大量存在。恰恰是因為我們的土地制度而造成的結果。
因此，城市化率低才導致了人均耕地的嚴重不足，勞動(dòng)力結構失衡，特別是公共配套設施嚴重不足，于是我們就有一個(gè)農村的廁所戰略。公共設施不夠，就建農村廁所。也導致了中國的社會(huì )保障能力極弱，最嚴重的問(wèn)題是人均GDP很低，這個(gè)是非常非常嚴重的問(wèn)題。前面我們講了GDP總量我們是日本的2.5倍，但是人均GDP只有日本的1/4，為什么？我們的勞動(dòng)就業(yè)人口1978年第一產(chǎn)業(yè)，農業(yè)勞動(dòng)人口2.8億，占比很高，占到70%，就是中國歷史上是一個(gè)以農村生產(chǎn)為主的。二產(chǎn)只有17.3%，三產(chǎn)業(yè)只有12.2%。但是2017年我們可以看到，農村人口的占比降到了27%，但仍然有兩億多，而第二產(chǎn)業(yè)也是兩億多，占比28%，第三產(chǎn)業(yè)變成了3.4億，占比是44.9%。勞動(dòng)人口占比可以看出來(lái)，我們第一產(chǎn)業(yè)的總投資就是農業(yè)投資占到中國GDP總投資的多少呢？3.5，人口卻占到了27%，產(chǎn)生GDP7%，27%的人口卻產(chǎn)生7%的GDP，你人口GDP能不低嗎？
我國連續幾年明確提出中國經(jīng)濟存在的兩大重要問(wèn)題，一個(gè)重要問(wèn)題就是不均衡發(fā)展，什么叫不均衡發(fā)展？我個(gè)人認為，不均衡發(fā)展就是城市和農村之間的不均衡發(fā)展。農村的效率太低，人均GDP太低，因為農村人口太多。一定要把農村人變成城市人，農村人進(jìn)入城市靠什么生活，這就是我們的第二個(gè)問(wèn)題，我國一再提出要進(jìn)行高質(zhì)量發(fā)展階段。
什么叫高素質(zhì)、高質(zhì)量發(fā)展階段？只有城市化才有高素質(zhì)的發(fā)展階段。不解決這個(gè)問(wèn)題，中國根本就不可能實(shí)現小康，中國也根本不可能實(shí)現現代化。衡量發(fā)達國家的基本標準就是人均GDP，所以凡是城市化率高的，人均GDP都高，凡是城市化率低的都低。荷蘭也有工業(yè)化農業(yè)，你們知道荷蘭的農業(yè)人口產(chǎn)生的境外出口占多少比例嗎？占中國2.2億農民產(chǎn)生的GDP，所以和農業(yè)沒(méi)有關(guān)系，而是工業(yè)化的問(wèn)題。
我們還可以看到中國還有2.8億人口處于偽城市化，就是非戶(hù)籍狀態(tài)的城市化，因為無(wú)城市身份導致二元結構，他們沒(méi)有辦法解決教育、醫療、社保等問(wèn)題。2017年城鄉收入差別1比2.71，一個(gè)城市人掙農民2.7個(gè)人的錢(qián)。所以，偽城市化關(guān)鍵就在于它設立了一堵墻，讓農村人進(jìn)不了城市。
看看2016年的人均消費，城市戶(hù)籍人口達到25000，城市常住人口17000，而農村人口只有10000，相當于城市人口的1比2.5。如果不讓農村人口轉移為城市人口，形成的結果就是這種消費結構還會(huì )持續。為什么老說(shuō)中國的消費上不去？就是因為這種結構而導致了上不去。
從中國城市化的角度看，中國的城市房子不是太多，而是不夠，你以為這么多人要進(jìn)城的時(shí)候能解決房子的問(wèn)題嗎？只能說(shuō)中國的現有政策讓那些想進(jìn)城的人進(jìn)不了城，因為有限購，住不了房子。這是我們政策而造成的。
結論，中國如果沒(méi)有城市化的發(fā)展，既不可能實(shí)現小康，也不可能實(shí)現現代化。謝謝
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